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  • 南京樂伽公寓"爆雷" 長租公寓為何成"跑路"重災區?
  • 2019年08月09日來源:每日經濟新聞

提要:反思和致歉并不能改變無法償還客戶欠款的事實。接下來,互不相識的房東和租客還將繼續面對大的麻煩:房東收不到錢,也可能收不了房;房客已經付了長期的租金,仍有可能被房東驅趕,必有一方遭受損失。

數十萬房東和租客苦等了近一個月,最終也沒能等來合理的解決方案。

8月7日晚9點,樂伽公寓通過微信公眾號發布公告,確認公司因經營不善已停止經營,并無法償還客戶欠款。

一個月前,這家總部設在南京的第三方租房平臺,在杭州、南京、合肥、西安等地陸續被曝出拖欠房東租金、租客按時交租卻被要求搬離的情況,并出現客戶維權。

在合肥客戶投訴當日,樂伽公寓還曾發布辟謠聲明,稱公司處于正常運營狀態。但時隔一日,合肥地區辦公地點已人去樓空。

同樣的問題也出現在西安、蘇州等地,因樂伽公寓未按時支付部分房東房租,各地都有租客面臨被房東掃地出門的窘境。“疑似跑路”事件在全國范圍持續發酵,而樂伽公寓的一紙公告,讓房東與房客們的最后一線希望破滅。

8月7日晚間,南京市住房保障和房產局發布通告稱,相關區政府按照方便客戶、屬地調處原則,組織司法所、人民調解委員會、律師事務所等第三方機構,在轄區設立調處服務點,為南京地區樂伽公司客戶提供糾紛調解和法律咨詢服務。8月8日至8月23日期間,各區12個調處服務點將分批聯系已經登記的客戶,與客確定協調調解的時間和地點。

記者償試撥打調處服務點辦公電話,但始終處于忙線狀態。

樂伽反思“高進低出”虧本買賣

“幸虧自己去年堅持沒租給樂伽,朋友的房子租給樂伽3800(元),樂伽放出去2500(元),一看就是要跑路的節奏。”傳出樂伽爆雷倉后,有網友在論壇留言稱。

樂伽公寓在公告中稱,“通過認真反思,深刻認識到公司‘高進低出’的經營模式存在嚴重缺陷,已對長租市場帶來較大風險,加之公司內部管理制度缺失等諸多因素,造成公司業務全線關停的現狀。”

反思和致歉并不能改變無法償還客戶欠款的事實。接下來,互不相識的房東和租客還將繼續面對大的麻煩:房東收不到錢,也可能收不了房;房客已經付了長期的租金,仍有可能被房東驅趕,必有一方遭受損失。

在7月20日網上發布的一則視頻中,西安樂伽公寓多名租客被房東要求騰房。一位房客在視頻中表示,“2019年1月租的房子,到現在剛好半年,一次繳納了一年房租,一方面損失了大筆房租,另一方面房東要收房,現在無處可去。”同時也有網友留言,“房東第二天沒收到房費,聽到樂伽公寓疑似跑路,就讓我們搬離。”

據同策研究院統計,自2017年2月至2019年3月,已關閉的20家長租公寓品牌中,有13家出現了資金鏈斷裂問題。同時,租金貸、甲醛門等亂象頻繁發生。

曾經是資本寵兒的長租公寓,為何短短兩年后便頻頻從風口跌落?

同策咨詢研究總監張宏偉接受采訪時表示:“此類企業最大的問題在于短期內規模擴張速度太快。帶來包括裝修在內的各類成本增長速度過快,擴張過程中借了錢,但收入部分來講,只有‘租金差’,其他的增值收益相對較少。微薄的租金無法支撐。而企業的擴張速度明顯高于經營帶來的收入或者利潤,這些收入無法償還借貸資金。”

更何況是屢遭詬病的“高進低出”、租金差為負的虧本買賣。

長租公寓行業門檻待提高

“在擴張過程中,前期資本市場環境寬松,企業能夠持續不斷借錢維持生存發展,當資方對長租公寓停貸、或放貸趨于謹慎,后續缺乏資金來源的時候,而企業還走在擴張的道路上,必然會遇到緊急剎車帶來的現金流斷裂的風險。”張宏偉指出,類似樂伽公寓的“爆雷”現象在未來可能還會出現。

資金來源面臨斷流的情況下,租金收入預期過高也成為壓垮長租公寓最后一根稻草。

7月29日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布報告顯示,核心城市住房租金在今年3月及4月季節性調整,6月核心城市住房租金重拾上漲,租金指數104.64,環比上漲0.39%,同比上漲1.17%。報告認為,盡管租金再度上漲,但受經濟形勢等因素制約,租金漲速較上年同期大為減緩。在租金漲速不及預期的條件下,經營方式相對激進的長租公寓經營企業將面臨較大的經營壓力,部分長租公寓企業“爆雷”可能性增大。

微薄的租金收入難以維系運營,于是有些企業開始動起了“增值收益”的腦筋。如此前被北京、上海、浙江等多省市叫停的“租金貸”業務,即租客在與長租公寓企業簽約的同時,與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約,一般由該機構替租客支付全年房租,租客按月向機構還貸,而貸款利息一般由長租公寓企業支付。

看似方便的租金貸模式,背后卻隱藏了巨大的資金風險。少數長租公寓中介服務商將貸款資金用作資金池,利用房租資金和支付期限的“錯配”,大量資金在缺乏監管的情況下“不翼而飛”。杭州“安閑居”、魔方金服旗下“魔房寶”先后曝出資金問題,“魔房寶”實際控制人凌某不久前因涉嫌非法吸收公眾存款罪被執行逮捕。

據同策研究院與公寓最前線聯合發布的《公寓行業七月報告》,在剛剛過去的7月份,從西安萬巢跑路、杭州安閑居資金鏈斷裂、魔房寶涉嫌非法吸收公眾存款,再到樂伽公寓,中小長租公寓幾乎每周一家爆倉。在激進的市場拓展策略之下,融資環境驟然生變,又缺乏健康的盈利模式,長租公寓的未來充滿不確定性。

也有業內人士認為,調整是行業發展的自然規律。保利公寓副總經理姚志鵬近期在公開場合表示,行業最大的挑戰仍然在于對盈利模式的探索。目前國內長租公寓行業競爭激烈,但是尚未出現精準的、高效的盈利模式。

“長租公寓行業本身作為一個微利行業,使用虧本的生意來擴張規模是不科學的,此類擴張方式的企業沒有長久生存的空間。”姚志鵬說。

對于呼聲頗高的構建長效機制、建立準備金制度,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向表示,“要積極關注長租公寓企業的金融風險,適當在保證金、準備金等方面落實新的政策。首先,保證金或準備金能夠發揮防火墻的作用,這有助于對租客形成保險作用;其次,類似資金能夠約束企業盲目擴大,真正形成‘成本’的概念;最重要的是,這一制度利好對長租公寓資金面的監控,也是企業穩健運營的保障。”



責任編輯:周錦秀
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